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Buenos días y bienvenidos una semana más a Roche Capital, el espacio donde realizo labores de divulgación financiera. Si os gusta mi trabajo podéis suscribiros en el enlace inferior. Aunque no lo parezca, una suscripción anima mucho para seguir compartiendo mis reflexiones.
Tened en cuenta que nada de lo que se expone en este espacio es una recomendación de inversión, y que cada cual es responsable de sus decisiones. También quisiera recordar que no soy un profesional del sector y que podría tener conflicto de intereses en las compañías que analizo.
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Tenía pendiente escribir sobre mis errores en esto de la inversión, pero no sabía cómo enfrentarme a ello. Al final, he decidido crear una saga donde describir cuáles han sido los errores cometidos de una forma sencilla que entiendan hasta los más pequeños (al final el substack está dedicado a ellos). Una especie de diario de “marcas en la culata” de las que espero no olvidarme…
Samhallsbyggnadsbolaget I Norden AB
La compañía sueca SBB se dedica al negocio inmobiliario, principalmente en activos únicos, con arrendamientos a largo plazo y con contratos protegidos contra la inflación (colegios, residencias de ancianos, guarderías,…).
Tras el COVID y visto el incremento del valor de sus activos (debido principalmente a la caída de los tipos de interés y al océano de dinero existente), la compañía comenzó a refinanciar sus activos para obtener liquidez y aumentar su presencia en el desarrollo residencial. Uno de los ratios en los que se fijaban era el loan-to-value que, básicamente, compara el porcentaje de deuda frente al valor de mercado de tus activos (este ratio se usa para establecer las calificaciones crediticias que, a la larga, son las que marcan la cantidad de intereses que has de pagar por la refinanciación).
1. Crónica de una muerte anunciada
En 2022 con la inflación escalando el valor de sus activos comenzó a comprimirse mientras que los vencimientos de deuda seguían ahí. Una vez que el management se dio cuenta de la situación, comenzaron a lanzar mensajes a los incautos accionistas (yo el primero) mensajes tales como “nuestro objetivo es MEJORAR la calificación crediticia”. Así, gente crédula como yo, nos quedamos tranquilos (aunque reconozco que seguía viendo el LTV subir y estaba cada vez más preocupado).
Y ahora empieza lo bueno. No recuerdo en qué orden fue, pero son red flags de manual…
Un día me llega la nota de prensa de que han vendido a Brookfield una parte de los inmuebles que tenían arrendados al estado sueco, con contratos ligados a la inflación y con largos vencimientos. Crearon una nueva empresa con participación 51%-49% en la que SBB era el accionista mayoritario. Pero, ¿por qué narices vendes un activo protegido? Si le hubiera dedicado 10 minutos a la reflexión, es posible que hubiera llegado a la conclusión que la empresa necesitaba efectivo para hacer frente a los vencimientos de deuda. Pero. ¿si vendo mis vacas lecheras cómo voy a generar cash?
Otro día (insisto en que no recuerdo el orden de los acontecimientos) desayuno con la noticia de la creación de una nueva compañía centrada en el desarrollo residencial y que iba a ser distribuida a los accionistas de SBBb. Eso sí, la Neobo Fastigeter (así se llamaba) nacía con un LTV del 50%. Vamos, sin mirarla mucho la usaron para meter deuda basura y así seguir con la recaudación de efectivo… Por suerte, me deshice de ella pronto.
2. El colmo
Tras la presentación de los resultados de 2022 la compañía se comprometió a ¡seguir y aumentar el pago de dividendo! Aquí ya estaba empezando a mosquearme porque, ¿no sería lógico que se priorizase la estabilidad financiera frente a la gratificación en efectivo a los accionistas? ¿Y si el dividendo estaba descapitalizando una compañía que lo que necesitaba era reducir el apalancamiento?
En este punto, comencé a cerrar las posiciones en opciones (ventas de puts) por desconfianza en la situación pero decidí mantener las acciones porque no estaba valorando correctamente la situación. Hasta que, un bonito día, S&P (¿o fue Fitch)?bajó la calificación de la deuda al equivalente de bono basura… Entonces, de forma apresurada el management comunicó que suspendía el dividendo.
En plena caída libre conseguí cerrar la posición, pero no sin unas pérdidas importantes y con la sensación de que el management (esos que deben responder ante los accionistas) me estaba engañando desde hace meses.
3. Conclusiones
Los tipos de interés influyen en la valoración de los activos. Es importante someter a test de estrés tus propios análisis antes de tomar una decisión.
Es importante conocer cuáles son los vencimientos de la deuda y cuál es la capacidad que tiene la compañía para refinanciarla.
La confianza en el management debe ser fundamental. Ante el más mínimo atisbo de duda hay que salir corriendo.
Hay que tener mucho cuidado con las opciones, realmente son armas de destrucción masiva.
Espero que sea de utilidad este tipo de post, ya que no es demasiado común encontrar a alguien que reconozca sus errores.
Un abrazo
Pedro